Courtage & Conseil en Finances
La Vente à Réméré
Présentation du Réméré
Définition :
Le réméré : (latin du moyen âge "reemere", acheter de nouveau). Droit d'une vente permettant au vendeur de racheter dans un certain délai, au prix où il l'a vendu, plus les éventuels frais. Rémérer : racheter, reprendre en vertu d'un pacte facultatif.
Cadre légal :
Article 1659 et suivants du Code Civil : La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre l'objet vendu moyennant la restitution du prix principal (= prix de vente) et le paiement des frais inhérents à l'opération de vente et/ou de rachat.
Le Réméré, Pour qui?
Condition Fondamentale :
La condition fondamentale étant qu'une opération de vente à réméré s'adresse à toute personne physique propriétaire (ou accédant à la propriété) de sa résidence principale ou de tout autre bien immobilier intégré dans un patrimoine immobilier en son nom.
Public visé :
- Personne physique propriétaire (ou accédant)
- Indivision de propriétaires
- Société civile immobilière (SCI)
- Professions commerçantes, artisantes ou libérales
- Emploi intérimaire avec condition d'ancienneté de 3 ans mini.
- Age maximum de 63 ans lors de la mise en place du réméré (possibilité si age supérieur selon profil)
Dans le cadre d'une opération visant le remboursement de dettes et/ou de crédits en cours :
- Ne pas dépasser plus de 25 crédits à racheter
- Etre potentiellement éligible à un rachat de crédit via un crédit hypothécaire (mais présentant des éléments engendrant un refus des banques : fichage, taux d'endettement, relevé de comptes, ratio insuffisant, situation professionnelle, Reste à vivre trop faible...)
Principaux profils :
- Propriétaires en situation de surendettement (consécutive à une perte d'emploi, accumulation de crédits, accident de vie, maladie...)
- Propriétaires soumis à une interdiction bancaire (fichage bancaire, FICP, FCC)
- Patrimoine immobilier faisant l'objet d'une hypothèque judiciaire, d'une procédure contentieuse ou judiciaire, vente en saisie...
- Propriétaires ne trouvant pas de financements par voie bancaire (refus de rachat hypothécaire...)
Critères essentiels des vendeurs :
- Fort attachement au bien immobilier (volonté marquée de conserver le bien)
- Volonté marquée de vouloir sortir d'une situation de surendettement
Caractéristiques du bien vendu :
- Il est préférable que le bien immobilier soit votre résidence principale
- Le bien doit être situé en France Métropolitaine
Principe et fonctionnement du réméré :
Principe:
Une opération de vente à réméré entend que le propriétaire d'un bien immobilier met en vente celui-ci. Le bien est acheter par un investisseur qui en devient alors le propriétaire. A l'issue du réméré, l'ancien propriétaire (vendeur) rachète son bien immobilier à l'investisseur.
Pendant toute la durée du réméré, l'ancien propriétaire du bien peut continuer d'habiter son bien, sous condition de verser des indemnités d'occupation à l'investisseur.
Toute l'opération fait l'objet d'une procédure devant notaire et offre de nombreuses garanties à l'ensemble des parties (vendeur et investisseur). Tous les aspects de la vente à réméré sont stipulés : prix de vente, prix de rachat, durée, montant des indemnités d'occupation, montant des frais...
Objet et utilisation des fonds :
Une opération de vente à réméré n'est pas soumise à des conditions spécifiques d'utilisations des capitaux dégagés (rachat de dettes, trésorerie...). Les fonds perçus par le fruit de la vente sont donc considérés comme non affecté.
Cependant, l'utilisation des fonds devra être indiquée au notaire qui le précisera dans le dossier. De même, dans le cas d'un besoin pour rembourser des dettes, le notaire procédera au solde de celles-ci.
Durée du réméré :
La durée du réméré peut s'inscrire de 6 à 24 mois selon le besoin. Dans la majorité des cas, la durée est de 18 mois maximum.
Les avantages de la vente à réméré :
La vente à réméré offre beaucoup d'avantages pour les propriétaires endettés et permet de :
- Solder des dettes
- Conserver son bien et continuer de l'habiter
- Se refaire une santé financière
- Trouver une alternative à la vente du bien, au dépôt d'un dossier à la commission de surendettement
- Injecter un capital dans une entreprise (artisan, commerçant...)
- Une alternative lorsque la souscription de crédits demeure impossible
Principaux conseils et pièges à éviter :
Une vente à réméré s'avère une opération réussie quand le rachat de votre bien est effective.
C'est pourquoi, durant toute la durée du réméré, il s'agit pour vous de vous construire un profil répondant aux critères des banques afin d'être en mesure d'emprunter le capital nécessaire au rachat de votre bien.
Aussi, pour optimiser vos possibilités de financement, vous veillerez à :
- Solder l'ensemble de vos dettes
- Tenir vos comptes de façon rigoureuse
- Eviter de souscrire des crédits
- Régulariser toutes procédures de contentieux
- Anticiper vos démarches dans la recherche de financement pour le rachat de votre bien
Le Réméré côté Investisseurs
Investisseurs, le réméré un placement dynamique
- C2-Finances met en relation investisseur / vendeur pour des opérations à réméré.
- L'exercice d'investisseur dans une opération à réméré offre de très bonnes perspectives et s'avère très dynamique.
Principe du Réméré pour l'investisseur
L'exercice de l'achat d'un bien à réméré consiste à investir auprès de particuliers rencontrant des difficultés financières pour des raisons personnelles ou professionnelles.
Les étapes du réméré :
- Vous achetez un bien à hauteur maximale de 70% de sa valeur
- Vous percevez des indémnités par le vendeur (qui dans la majorité des cas continue d'habiter son bien)
- Vous récupérez votre capital intégralement au terme du réméré (l'ancien propriétaire du bien le rachète)
Les avantages du réméré :
- Pas de risques : vous devenez propriétaire d'un bien que vous avez acheté 30% en-dessous de sa valeur.
- Rémunérateur : vous percevez des indémnités tout au long du réméré et ne payez pas de frais
- Rapide : la durée moyenne d'un réméré est de 18 mois
Exemple :
Vous achetez la maison de Mr. x estimée 100.000 € pour 70.000 €.
Vous percevez sur la durée du réméré une indémnisation mensuelle de 1000 € sur 18 mois.
Mr x vous rachète son bien 70.000 €
En résumé :
Vous investissez 70.000 €
Vous recevez 18x1000 € soit 18.000 €
Vous récupérez 88.000 €
Rendement net : 18.000 €
Le réméré est donc un investissement très rentable, rapide et très sécurisé, tant sur le capital que vous investissez que sur l'encadrement même de l'opération. Celle-ci est en effet soumise à notaire.
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